Hiểu rõ Quy trình Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà: Hướng dẫn Toàn cầu

Mua nhà thường là quyết định tài chính quan trọng nhất mà một người đưa ra. Dù bạn là người mua lần đầu hay nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, việc điều hướng quy trình vay mua nhà có thể phức tạp. Một bước quan trọng trong hành trình này là có được sự phê duyệt trước khoản vay mua nhà. Hướng dẫn này cung cấp cái nhìn tổng quan toàn diện về quy trình phê duyệt trước khoản vay mua nhà, những lợi ích, yêu cầu và các mẹo để đảm bảo được phê duyệt, bất kể bạn đang ở đâu trên thế giới.

Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà là gì?

Phê duyệt trước khoản vay mua nhà là một đánh giá của bên cho vay cho biết số tiền họ sẵn lòng cho bạn vay để mua nhà. Nó bao gồm việc bên cho vay xem xét thông tin tài chính của bạn, bao gồm thu nhập, tài sản, lịch sử tín dụng và nợ, để xác định khả năng tín dụng của bạn. Phê duyệt trước không phải là một sự đảm bảo khoản vay nhưng là một dấu hiệu mạnh mẽ cho thấy bạn có khả năng được phê duyệt khi tìm thấy một tài sản phù hợp.

Điều quan trọng là phải phân biệt giữa đánh giá sơ bộ (pre-qualification) và phê duyệt trước (pre-approval). Đánh giá sơ bộ là một đánh giá không chính thức hơn dựa trên thông tin bạn cung cấp cho bên cho vay. Nó không bao gồm việc xem xét kỹ lưỡng các tài liệu tài chính của bạn và không đáng tin cậy bằng phê duyệt trước.

Tại sao Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà lại Quan trọng?

Có được sự phê duyệt trước mang lại một số lợi thế:

• Mang lại sự rõ ràng về Ngân sách của bạn: Nó giúp bạn hiểu rõ số tiền bạn thực sự có thể chi trả, tránh lãng phí thời gian tìm kiếm những bất động sản ngoài khả năng tài chính của bạn. Ví dụ, nếu bạn được phê duyệt trước cho khoản vay 500.000 USD, bạn biết cần tập trung tìm kiếm những ngôi nhà trong khoảng giá đó.
• Tăng cường Sức mạnh Đề nghị của bạn: Người bán có nhiều khả năng xem xét nghiêm túc đề nghị của bạn hơn nếu bạn đã có phê duyệt trước, vì nó chứng tỏ bạn là người mua đủ điều kiện. Trong các thị trường cạnh tranh, phê duyệt trước có thể mang lại cho bạn lợi thế đáng kể.
• Tăng tốc Quy trình Hoàn tất Giao dịch: Với phê duyệt trước, bạn đã hoàn thành một phần đáng kể của quy trình nộp đơn vay, điều này có thể đẩy nhanh việc hoàn tất giao dịch một khi bạn đã tìm thấy một tài sản.
• Sức mạnh Đàm phán: Biết được số tiền bạn được phê duyệt trước cho phép bạn đàm phán hiệu quả hơn với người bán. Bạn có một sự hiểu biết rõ ràng về giới hạn tài chính của mình.
• Giảm Căng thẳng: Quy trình vay mua nhà có thể căng thẳng. Phê duyệt trước mang lại sự yên tâm, khi biết rằng bạn có khả năng đảm bảo được nguồn tài chính.

Quy trình Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà: Hướng dẫn Từng bước

Quy trình phê duyệt trước thường bao gồm các bước sau:

1. Chọn một Bên cho vay

Việc chọn đúng bên cho vay là rất quan trọng. Hãy xem xét các yếu tố như:

• Lãi suất: So sánh lãi suất từ các bên cho vay khác nhau để tìm được ưu đãi cạnh tranh nhất. Hãy nhớ rằng ngay cả một sự khác biệt nhỏ về lãi suất cũng có thể ảnh hưởng đáng kể đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn trong suốt thời hạn vay.
• Phí: Hãy chú ý đến bất kỳ khoản phí nào liên quan đến khoản vay, chẳng hạn như phí nộp đơn, phí khởi tạo và phí thẩm định.
• Sản phẩm Vay: Các bên cho vay khác nhau cung cấp nhiều sản phẩm vay để phù hợp với các nhu cầu khác nhau. Hãy cân nhắc xem bạn có cần khoản vay mua nhà lãi suất cố định, khoản vay mua nhà lãi suất điều chỉnh hay khoản vay được chính phủ bảo lãnh.
• Dịch vụ Khách hàng: Đọc các đánh giá và nói chuyện với các khách hàng trước đây để đánh giá chất lượng dịch vụ khách hàng của bên cho vay. Một bên cho vay phản hồi nhanh và hữu ích có thể giúp quá trình diễn ra suôn sẻ hơn nhiều.
• Cổng thông tin Trực tuyến: Nhiều bên cho vay có các cổng thông tin trực tuyến cho phép bạn theo dõi tiến độ đơn đăng ký của mình.

Hãy cân nhắc các ngân hàng địa phương, hiệp hội tín dụng và bên cho vay trực tuyến. Mỗi loại đều có những lợi thế và bất lợi riêng. Ví dụ, một ngân hàng quốc tế lớn có thể có nhiều kinh nghiệm hơn với các giao dịch xuyên biên giới nếu bạn là công dân nước ngoài. Các bên cho vay trực tuyến thường cung cấp lãi suất cạnh tranh nhưng có thể thiếu sự tương tác cá nhân như một tổ chức địa phương.

2. Tập hợp các Tài liệu Tài chính của bạn

Bên cho vay sẽ yêu cầu nhiều tài liệu tài chính khác nhau để đánh giá khả năng tín dụng của bạn. Các tài liệu phổ biến bao gồm:

• Bằng chứng Thu nhập: Điều này có thể bao gồm phiếu lương, mẫu W-2 (hoặc các mẫu thuế tương đương ở quốc gia của bạn), tờ khai thuế và sao kê ngân hàng. Cá nhân tự kinh doanh nên cung cấp tờ khai thuế kinh doanh và báo cáo lãi lỗ.
• Bằng chứng Tài sản: Điều này bao gồm sao kê ngân hàng, sao kê tài khoản đầu tư và sao kê tài khoản hưu trí. Bên cho vay muốn thấy rằng bạn có đủ tiền cho khoản trả trước và chi phí đóng.
• Báo cáo Tín dụng: Bên cho vay sẽ lấy báo cáo tín dụng của bạn để đánh giá lịch sử tín dụng của bạn. Bạn nên tự kiểm tra báo cáo tín dụng của mình trước để xác định bất kỳ lỗi hoặc sự khác biệt nào. Ở một số quốc gia, điểm tín dụng có thể không phổ biến; bên cho vay sẽ dựa vào các tài liệu khác như lịch sử thanh toán.
• Thông tin Nợ: Điều này bao gồm sao kê thẻ tín dụng, khoản vay sinh viên, khoản vay mua ô tô và bất kỳ khoản nợ nào khác chưa thanh toán. Bên cho vay sẽ tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn để đánh giá khả năng trả nợ của bạn.
• Giấy tờ Tùy thân: Một giấy tờ tùy thân có ảnh do chính phủ cấp, chẳng hạn như hộ chiếu hoặc bằng lái xe.
• Lịch sử Thuê nhà: Thông tin về chủ nhà.
• Thư Tặng (Nếu có): Nếu một phần hoặc toàn bộ khoản trả trước của bạn là quà tặng, bạn sẽ cần một thư tặng từ người tặng nêu rõ rằng số tiền đó là quà tặng chứ không phải khoản vay.

Việc sắp xếp các tài liệu này trước sẽ giúp quy trình phê duyệt trước diễn ra suôn sẻ hơn.

3. Hoàn thành Đơn đăng ký

Bên cho vay sẽ cung cấp cho bạn một mẫu đơn vay. Hãy sẵn sàng cung cấp thông tin chi tiết về tình hình tài chính của bạn, bao gồm thu nhập, tài sản, nợ và lịch sử việc làm. Trả lời tất cả các câu hỏi một cách chính xác và trung thực. Cung cấp thông tin sai hoặc gây hiểu lầm có thể gây nguy hiểm cho đơn đăng ký của bạn.

4. Trải qua Kiểm tra Tín dụng và Xác minh

Bên cho vay sẽ lấy báo cáo tín dụng của bạn và xác minh thông tin bạn đã cung cấp. Điều này có thể bao gồm việc liên hệ với nhà tuyển dụng của bạn để xác minh việc làm và thu nhập của bạn, và liên hệ với ngân hàng để xác minh số dư tài khoản của bạn. Bên cho vay cũng có thể yêu cầu tài liệu bổ sung để hỗ trợ đơn đăng ký của bạn.

5. Nhận Thư Phê duyệt trước

Nếu bên cho vay chấp thuận đơn đăng ký của bạn, họ sẽ cấp một thư phê duyệt trước. Thư này nêu rõ số tiền họ sẵn lòng cho bạn vay, lãi suất bạn có khả năng nhận được và các điều khoản của khoản vay. Thư phê duyệt trước thường có giá trị trong một khoảng thời gian cụ thể, thường là 60 đến 90 ngày. Lưu ý rằng đây là sự chấp thuận tạm thời. Sự chấp thuận đầy đủ sẽ đến khi bạn tìm thấy ngôi nhà và bên cho vay chấp thuận tài sản cụ thể đó.

Các Yếu tố Ảnh hưởng đến Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà

Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng bạn được phê duyệt trước:

1. Điểm tín dụng

Điểm tín dụng của bạn là yếu tố chính trong việc xác định khả năng tín dụng của bạn. Điểm tín dụng cao hơn thường giúp bạn đủ điều kiện nhận lãi suất và điều khoản vay tốt hơn. Ở các quốc gia không có hệ thống chấm điểm tín dụng chính thức, bên cho vay sẽ xem xét lịch sử thanh toán và sự ổn định tài chính tổng thể của bạn.

Ví dụ: Tại Hoa Kỳ, điểm tín dụng từ 700 trở lên thường được coi là tốt. Tại Đức, điểm Schufa được sử dụng để đánh giá khả năng tín dụng; điểm cao cho thấy rủi ro vỡ nợ thấp hơn.

2. Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập (DTI)

DTI của bạn là tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng gộp của bạn được dùng để trả nợ. Các bên cho vay thích DTI thấp hơn, vì nó cho thấy bạn có nhiều thu nhập khả dụng hơn để trả khoản vay mua nhà. DTI chấp nhận được thay đổi tùy thuộc vào bên cho vay và loại khoản vay.

Ví dụ: DTI từ 43% trở xuống thường được coi là chấp nhận được ở nhiều quốc gia.

3. Sự ổn định Thu nhập

Các bên cho vay muốn thấy một lịch sử thu nhập ổn định và nhất quán. Điều này chứng tỏ khả năng của bạn trong việc thực hiện các khoản thanh toán vay mua nhà đều đặn. Các cá nhân tự kinh doanh có thể cần cung cấp nhiều tài liệu hơn để chứng minh sự ổn định thu nhập của họ.

4. Khoản trả trước

Kích thước khoản trả trước của bạn cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng bạn được phê duyệt trước. Khoản trả trước lớn hơn làm giảm rủi ro cho bên cho vay và có thể giúp bạn đủ điều kiện nhận lãi suất tốt hơn. Yêu cầu khoản trả trước tối thiểu khác nhau tùy theo quốc gia và loại khoản vay.

Ví dụ: Tại Canada, khoản trả trước tối thiểu dao động từ 5% đến 20% tùy thuộc vào giá mua. Tại Úc, khoản trả trước 20% thường được yêu cầu để tránh phải trả bảo hiểm khoản vay mua nhà của bên cho vay (LMI).

5. Lịch sử Việc làm

Lịch sử việc làm ổn định cho thấy các bên cho vay rằng bạn là nguồn thu nhập đáng tin cậy. Việc thường xuyên thay đổi công việc có thể gây lo ngại. Nếu bạn vừa thay đổi công việc, hãy chuẩn bị giải thích lý do thay đổi và chứng minh rằng thu nhập hiện tại của bạn ổn định.

6. Tài sản

Việc có đủ tài sản, chẳng hạn như tiền tiết kiệm và đầu tư, có thể cải thiện khả năng bạn được phê duyệt trước. Các bên cho vay muốn thấy rằng bạn có một khoản đệm tài chính để trang trải các chi phí không mong muốn và tiếp tục thanh toán khoản vay mua nhà, ngay cả khi bạn gặp phải tình trạng mất thu nhập tạm thời.

Mẹo để được Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà

Dưới đây là một số mẹo để tăng khả năng bạn được phê duyệt trước:

• Cải thiện Điểm tín dụng của bạn: Thanh toán hóa đơn đúng hạn, giảm số dư thẻ tín dụng và tránh mở tài khoản tín dụng mới trước khi nộp đơn vay mua nhà.
• Giảm Nợ của bạn: Thanh toán các khoản nợ chưa trả để giảm DTI của bạn.
• Tiết kiệm để có Khoản trả trước lớn hơn: Khoản trả trước lớn hơn làm giảm rủi ro cho bên cho vay và có thể giúp bạn đủ điều kiện nhận lãi suất tốt hơn.
• Tập hợp các Tài liệu Yêu cầu trước: Việc sắp xếp tất cả các tài liệu tài chính của bạn và sẵn sàng gửi sẽ đẩy nhanh quá trình phê duyệt trước.
• Trung thực và Chính xác: Cung cấp thông tin chính xác và trung thực trong đơn vay của bạn. Thông tin sai lệch hoặc không đúng sự thật có thể gây nguy hiểm cho đơn đăng ký của bạn.
• Tìm kiếm các Lãi suất và Điều khoản Tốt nhất: So sánh các ưu đãi từ các bên cho vay khác nhau để tìm ra lãi suất và điều khoản cạnh tranh nhất.
• Tránh Thực hiện các Thay đổi Tài chính Lớn: Tránh thực hiện các thay đổi tài chính đáng kể, chẳng hạn như thay đổi công việc hoặc mua sắm lớn, trong quá trình phê duyệt trước.
• Giải quyết mọi Lỗi trong Báo cáo Tín dụng của bạn: Xem xét kỹ báo cáo tín dụng của bạn và tranh chấp mọi lỗi hoặc thông tin không chính xác.

Các Biến thể Toàn cầu trong Phê duyệt trước Khoản vay Mua nhà

Quy trình phê duyệt trước khoản vay mua nhà có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào quốc gia. Dưới đây là một số ví dụ:

• Hoa Kỳ: Phê duyệt trước là phổ biến và được khuyến nghị cao. Điểm tín dụng là yếu tố chính trong việc xác định đủ điều kiện.
• Canada: Tương tự như Hoa Kỳ, phê duyệt trước được sử dụng rộng rãi. Các bên cho vay xem xét điểm tín dụng, DTI và khoản trả trước.
• Vương quốc Anh: Thỏa thuận Vay mua nhà về nguyên tắc (AIP) tương tự như phê duyệt trước. Các bên cho vay đánh giá khả năng tín dụng và khả năng chi trả.
• Úc: Phê duyệt trước có sẵn và được khuyến nghị. Các bên cho vay xem xét thu nhập, tài sản và lịch sử tín dụng. Bảo hiểm Khoản vay mua nhà của bên cho vay (LMI) thường được yêu cầu đối với các khoản trả trước nhỏ hơn.
• Đức: Các bên cho vay tập trung vào điểm Schufa và khả năng chi trả. Nhấn mạnh mạnh mẽ vào việc làm và thu nhập ổn định.
• Nhật Bản: Các bên cho vay xem xét lịch sử việc làm, sự ổn định thu nhập và khoản trả trước. Quá trình này có thể dựa trên mối quan hệ nhiều hơn.
• Ấn Độ: Các bên cho vay đánh giá thu nhập, lịch sử tín dụng và định giá tài sản. Quá trình này có thể yêu cầu nhiều tài liệu hơn.

Điều quan trọng là phải nghiên cứu các yêu cầu và thực tiễn cụ thể ở quốc gia của bạn hoặc quốc gia mà bạn dự định mua tài sản.

Những Sai lầm Thường gặp cần Tránh

Dưới đây là một số lỗi thường gặp cần tránh trong quá trình phê duyệt trước khoản vay mua nhà:

• Nộp đơn cho Quá nhiều Bên cho vay cùng lúc: Nhiều yêu cầu tín dụng trong một thời gian ngắn có thể ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng của bạn.
• Đánh giá thấp Chi phí: Đừng đánh giá thấp chi phí đóng, thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở.
• Bỏ qua Ngày hết hạn Phê duyệt trước: Hãy chú ý đến ngày hết hạn của thư phê duyệt trước của bạn. Nếu nó hết hạn, bạn sẽ cần nộp đơn lại.
• Thực hiện các Khoản mua lớn trước khi Hoàn tất giao dịch: Tránh thực hiện các giao dịch mua lớn hoặc vay các khoản vay mới trước khi hoàn tất giao dịch, vì điều này có thể ảnh hưởng đến DTI của bạn và gây nguy hiểm cho việc phê duyệt khoản vay của bạn.
• Không Công bố tất cả các Khoản nợ: Hãy trung thực và minh bạch về tất cả các khoản nợ của bạn. Che giấu nợ có thể dẫn đến việc đơn đăng ký của bạn bị từ chối.

Kết luận

Phê duyệt trước khoản vay mua nhà là một bước quan trọng trong quá trình mua nhà. Nó cung cấp sự rõ ràng về ngân sách của bạn, tăng cường đề nghị của bạn và đẩy nhanh quá trình hoàn tất giao dịch. Bằng cách hiểu rõ quy trình, tập hợp các tài liệu cần thiết và thực hiện các bước để cải thiện khả năng tín dụng của mình, bạn có thể tăng cơ hội được phê duyệt trước và đạt được mục tiêu sở hữu nhà. Hãy nhớ nghiên cứu các yêu cầu cụ thể trong khu vực của bạn và tham khảo ý kiến của một chuyên gia vay mua nhà có trình độ để được hướng dẫn cá nhân hóa.

Miễn trừ trách nhiệm

Hướng dẫn này cung cấp thông tin chung về quy trình phê duyệt trước khoản vay mua nhà và không nên được coi là lời khuyên tài chính. Hãy tham khảo ý kiến của cố vấn tài chính hoặc chuyên gia vay mua nhà có trình độ để được hướng dẫn cá nhân hóa dựa trên hoàn cảnh cụ thể của bạn.